Impacto do Art. 487 da LC 214 Nos contratos de locação
Lei Complementar é um tipo especial de lei que minudencia (detalha) a Constituição Federal, exigida para determinados tópicos por ela genericamente estabelecidos. A diferença entre a LC e a lei ordinária está no processo de aprovação. A LC exige maioria absoluta de votos favoráveis. Ou seja, 50% mais um dos membros da Câmara Federal e do Senado. A lei ordinária precisa apenas da maioria simples: 50% mais um dos parlamentares presentes. A Reforma Tributária exigiu que sua regulamentação fosse feita por uma Lei Complementar.
Então, a Lei Complementar no 214, de 16 de janeiro de 2025, faz parte do arcabouço de normas transitórias da Reforma Tributária brasileira. O seu art. 487 trata de contratos de locação de bens imóveis, criando regras especiais para o pagamento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Alicerçado nele, o contribuinte pode optar por recolher seus tributos baseados na receita bruta, assegurando a previsibilidade durante o período de transição até a plena vigência do novo sistema, em 2033.
A opção, entretanto, vale apenas para contratos com prazo determinado, assinados e com firma reconhecida até o dia 15 de janeiro de 2025, um dia antes da entrada em vigor da LC 214. Além disso, até 31 de dezembro/2025, os contratos têm de ser registrados no cartório de registro de imóveis ou no de títulos e documentos. Assim, a regra exige publicidade e transparência, garantindo que apenas contratos legítimos possam gozar do benefício legal. Todavia a regra difere os contratos de natureza residencial dos destinados à locação comercial.
Para imóveis residenciais, a regra vale até o prazo original do contrato ou até o dia 31 de dezembro de 2032; para os comerciais, até o prazo original do contrato. A expectativa é de que o IVA no Brasil seja de 28%, a maior taxa do mundo. Porém o Sistema Cofeci-Creci conseguiu reduzir o tributo em 70% para operações de locação. Por isso seremos tributados em apenas 8,4% na vigência plena da Reforma. Contudo, se enquadrados no art. 487, o tributo cairá para 3,65%, correspondente à soma do PIS e do COFINS, de acordo com a legislação anterior.
A inserção no contexto do citado artigo é relevante! Ela evita que contratos de longa duração, firmados antes da entrada em vigor da RT, sofram abrupta sujeição a novas regras e, dessa forma, protejam os interesses de todos. O mecanismo suaviza a transição e resguarda a estabilidade econômica do setor, além de reduzir litígios e garantir previsibilidade. A exigência de assinatura com firma reconhecida (ou eletrônica), na data respectiva, visa a impedir simulações que possam fraudar a contratação com o intuito de usufruir do benefício legal.
Ao oferecer ao contribuinte, durante a fase de transição da reforma, o recolhimento tributário baseado na receita bruta dos contratos de locação, o legislador preocupou-se em manter sem sobressaltos a implementação do novo regime até sua consolidação, em 2033. O dispositivo se conecta com o objetivo maior da nova ordem: simplificar e unificar os tributos sobre o consumo. No entanto é preciso que os operadores do mercado imobiliário, em especial no mercado de locações, estejam preparados para bem orientar sua clientela.
Por João Teodoro da Silva
